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スタッフブログ

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2021/02/15

住宅取得資金贈与の特例 「実家を建替え2世帯に」by豊中・箕面・池田・吹田の注文住宅 ビ・ハウス

ビ・ハウスのホームアドバイザー松村です。

今回のブログテーマはこちら

住宅取得資金贈与の特例「実家を建替え2世帯住宅に」

※ご提案時の建築模型(豊中市N様邸)

家づくりの様式は各ご家族により千差万別ですが、こういったケースの家づくり

をご検討されている方はいらっしゃいませんでしょうか?

・古くなった実家、高齢となった両親のみでの生活が心配

・単独世帯での新居を探していたが、実家を建替え2世帯住宅を考え始めた

・自身が高齢となり、所有する不動産財産の贈与や相続割り振りに悩んでいる

などなど。

今回は「自身が住宅ローンを組み、実家を2世帯住宅に建て替える」という

お客様の家づくりについて考えたいと思います。

※完成後の建物外観(豊中市N様邸)

① 建築予定地となる実家の土地所有者 ➡ 父

② 建築資金の内訳予定 ➡ 住宅ローン+同居予定の両親から援助

今回は上記2点に関連する「知っていて損はない」内容についてご紹介します。

まず、住宅ローンを利用する場合は

建築資金のみの借入(土地は買わない)であっても土地にも抵当権(担保)

 設定が必要。

すなわち、土地の所有者であるお父様が当該住宅ローンの「担保提供者」とし

て連帯保証人(担保提供のみですので返済に対する連帯債務ではありません)

になる必要があります。※金銭消費貸借時(銀行との借入契約)に担保提供者

であるお父様の同席が必要になります。

※土地の所有者をこの機会にお父様からご自身に移転する場合は贈与税に注意。

★参考「親の土地に子供が家を建てた時」(国税庁)

★参考「贈与税・相続時精算課税制度について」(国税庁)

建替え新築に係る資金を同居予定の両親から一部資金援助を活用する場合は

 その額面に対する贈与税に注意が必要。

住宅取得資金の贈与税非課税の特例の概要

家を購入・新築する際に親や祖父母から資金援助を受けると、一定額までは贈与
資金の贈与税が非課税になるという特例。
2019年(令和1年)10月1日の消費税の10%増税に伴う負担軽減策として、非課
税の限度額が引き上げられました。
購入・新築する住宅の消費税が10%の場合とそれ以外の場合とで、非課税の限度
額に差があります。
2021年(令和3年)12月31日までに契約(売買契約、もしくは工事請負契約)締
結した人が対象となります。
非課税の限度額が現行では、今年2021年4月1日以降に契約締結すると消費税10%
の住宅の場合で、省エネ住宅が1500万→1200万、一般住宅が1000万→700万に
減額される等になっていましたが、現在審議中の令和3年度予算案で今年4月1日
以降に契約締結しても、上限額が現在のまま延長される様子です。
・省エネ住宅 ➡ 1500万
・一般住宅 ➡ 1000万
に継続して減額されず据え置かれることとなっています。
上記図からも解るように、消費税引上げ時の非課税額は現行の倍ですから、簡単に
言うと坪単価60万円とした場合、省エネ住宅なら延床45坪ほどの住宅の建築
資金すべてを両親が出資し、その建物所有者はご自身にしても贈与税はかからな
かった、という事になっていました。
60万円 × 45坪 = 2700万円(税10%加算=2970万円)👈 非課税対象額
すごいですね。
現在の非課税枠と比較すれば解ると思いますが、しかしながらこの減税制度、同
条件の方がいらっしゃれば、知っていて損はないと思います。
すなわち、例えば…
・延床45坪の2世帯省エネ住宅(坪単価60万円として)を新築計画
・建築資金の内、1600万円を両親が出資する
・新築する建物の所有者名義は自身の単独所有にする
の場合、
・建築請負金額(45×60×1.1=2970万円)
・2970万円の内訳(住宅ローン1370万円+両親出資1600万円=2970万円)
両親の出資額が「住宅取得資金贈与の特例」現行バージョンであれば、省エネ住宅
の非課税枠は1500万円、その額に加え、贈与税の年間の基礎控除額110万円
を加算すると、合計非課税枠は1610万円となり、贈与税はかからず、新たな
建物の名義を単独所有にする事が可能となります。
この非課税枠を超える「資金援助」があった場合は、その非課税対象額から超えた
分だけの請負金額に対する割合分のみ、建物の所有者に両親を加える、というケー
スも頭にいれておきましょう。
2世帯住宅の間取りですが、親世帯、子世帯それぞれの空間を分離し独立型とする
も、扉(鍵付)で出入り可能な場合も減税対象になります。
減税対策については、各市町村においてのガイドラインに違いがありますので、詳
しくは最寄の市役所にてお問合せ下さい。
その他、不動産取得税の軽減措置や、固定資産税の減額措置、グリーン住宅ポイント
の活用、旧家屋の解体補助金など、ご自宅やご実家の建替え時に活用が可能な措置が
ございますので、是非参考にしてみてください。

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