建築工事に関する諸費用とは？スタッフブログ

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2022/04/04

建築工事に関する諸費用とは？

おはようございます、ビハウス営業部ホームアドバイザーの松村です。

今回のブログでは「家づくりに関する諸費用」について少し書いてみたいと思います。

この職に就く以前の私は、家の基礎を造る型枠大工でした。

職人ですので、施工に対する知識や技術には自信がありましたが、あくまでそれは「造る側目線」での知識でした。

遡る事約２２年、型枠大工職人だった私が土地戸建を購入する事になったのですが、その際、土地の価格と建物の値段ばかりに目が行き、諸費用なるものは完全に頭にありませんでした。

実際に皆さんも広告やポータルサイトなどで物件をお探しの際には、きっと

●価格　●場所　●大きさ　

などの情報のみ入口となって家づくり家探しをとらえている方も少なくないと思います。

【自宅の建替えに関する諸費用とは？】

ここでは、既に土地をお持ち（ご自宅や相続土地など）の方のご自宅の「建替え」に関する諸費用について少しご説明したいと思います。

① 仮住まい費用

建築期間中にお住まいになられる賃貸物件の「家賃・共益費・保証金など」。

ご自宅の「解体」から「新築入居」までの期間目安は５～６カ月間です。

② 引越費用

ご自宅の建替えには「２度」のお引越しが必要です。

毎年引越シーズンとなる「３月～４月１週目」までの間は通常の引越料金の約３倍にも価格が上がる恐れありにて、入居時期はこの期間を外した方がいいでしょう。

③ 印紙代

工事の請負契約書印紙（1000万円～5000万円未満の請負工事の場合）１万円。

住宅ローンご利用の場合は銀行との「金銭消費貸借契約書」に貼付する印紙２万円。

④ 各種登記費用

建替えの場合、旧家屋の取壊し後「滅失登記」、新築建物完成時「表示登記」新築建物の所有権を設定する「保存登記」の他、住宅ローン利用の場合は「抵当権設定登記」が必要になります。

また、ご自宅の敷地面積や境界がはっきりしない場合や、登記上の面積と実測面積の違いが大きい場合などは「地積公正登記」、その際に自己所有地と接する隣地様との「筆界確定」や前面道路との境界をはっきりさせる「境界明示」などで土地家屋調査士の方に登記を依頼する必要がある場合もございます。

⑤ 水道と電気の予納金

工事期間中の水道や電気の使用料は、ご自宅の建替えの場合、従来どうりに関西電力、水道局より請求が行われますが、予納金というのは、工事期間中に使用する上下水道に関しては「臨時工事用上下水道」としての種別切替が必要となり、通常の暮らしで利用している一般上下水道料金よりも少々割高となります。

予納金というのは、「使用料金ではなく、検査手数料」と把握しておきましょう。

※各市によって予納金額に違いがありますので要注意。

⑥ 地鎮祭・上棟式費用

当社ビハウスの場合、地鎮祭につきましては「任意」。

上棟式に関しましては「略式」にて行わせていただいておりますが、一般的には神主様へのお祝儀や必要設備、備品などのレンタル費用、各職方へのお祝儀など、約２０万円ほどの費用がかかる事もある様です。

地鎮祭については、ご自宅の建替えの場合は既にその地にお住まいですので地鎮祭をされないお施主様が多く、こちらも略式にて執り行うケースが多いです。

京都南インター近くにある「城南宮」にて上記写真にある「鎮め物」「清め砂」などをご入手戴き、担当の現場監督に手渡し戴き、後日お施主様と一緒に地中に埋設するなど神主様をよばずとも、略式で行う事が多く、この場合費用も３万円以内に抑える事が出来ます。

⑦ 特定認定住宅の証明書取得に係る費用

長期優良住宅や低炭素住宅、BELS、ZEH、フラット３５などの特定認定住宅を建築する場合、その申請費用が必要となります。　

建築業者によっては、構造や断熱施工内容を「追加変更しないと適合しない」建築が多く、その場合ですと「申請費＋施工追加差額」が必要。

当社ビ・ハウスの場合では、先にも記しましたとうり、標準構造で断熱性能も含め優良住宅仕様となっておりますので、工事に対する追加費用は発生致しません。

申請費として、種類により「５万円～２５万円」の設計・申請費用が必要となります。

⑧ 住宅ローン関連

住宅ローンの低金利時代ではありますが、土地建物に係る費用を借り入れるとなるといくら安い金利であったとしても完済まで数十年間毎月お支払いするわけですからその低利息もトータルで考えれば高額となります。

例えば、２５００万円を期間３５年、ボーナス時払いは無し、月々払いのみ、元利均等方（元金均等もあります）、優遇金利0.475％で借り入れた場合ですと、

　毎月約「￥６４.６２０」

　年間支払合計額（×１２ヶ月分）「￥７７５.４４０」

　３５年支払い総額（×３５年）「￥２７.１４０.４００」

の総支払額となります。

単純計算で２７１５万円－２５００万円＝２１５万円の利息額支払となるわけです。

毎月の支払額が上がり過ぎると、憧れの新築住宅に住んだものの、生活が厳しいなんて事もあり得ますので、住宅ローンをご利用の場合は「今の生活と今後のお子様の成長に係る費用なども見越したうえで毎月々幾らまでなら家賃感覚で住居投資出来るか」という事になります。

ご希望の場合、当社ビ・ハウスにもフィナンシャルプランナーも在籍しておりますので、ご相談下さい。

話を戻しますが、住宅ローンをお借入れの場合、先にも記しましたが

・抵当権設定登記　・所有権移転登記（土地から購入の場合）

・所有権保存登記（権利証の作成）

などの登記費用に加え、借入額と返済期間の長さによる

・保証料（金利に含ませ、現金実費支払いを避ける方法もあります）

や、各金融機関の保証会社に関わる

・事務手数料　

なども必要になります。

例えば、先ほどの２５００万円借入のケースで考えますと、

保証料＝約￥５１５.０００-

　事務手数料＝約￥５５.０００～

　などの費用が必要となります。

ここで気をつけたいのが、「土地からご購入された方」が住宅ローンをご利用の場合、土地の代金決済時に「建物はまだ完成していない状態」で金融機関がお金を出す事になりますので、先に土地に対して「抵当権設定登記」が必要になり、その登記費用の内訳は「司法書士への手数料」と「登録免許税」という国税の合計額となりますが、新築が完成する前段階で先に土地に抵当権を設定する場合はその登録免許税が４倍に膨れ上がることになるのです。

例えば、こちらも先ほどの２５００万円の借入で計算してみますと、

借入額の「4/1000」＝￥２５.０００.０００×０．００４＝￥１００.０００

１０万円の税金と司法書士の手数料（司法書士により手数料は違いがある為、お気をつけ下さい）が必要となります。

この税金（借入額の4/1000）の比率ですが、ご自宅の建替えのケースですと建物新築に係る費用のみお借入れするわけですから、一般的には「新築完成時に土地と建物に同時に抵当権を設定する」事となります。

この同時設定の場合は、登録免許税が（4/1000）から「1/1000」にお安くなるのです。　

すなわち、

￥２５.０００.０００×０.００１＝￥２５.０００

となります。

まだまだここに記す以外にも上手く活用利用すれば「総支出を抑えることが出来る」減税措置などもございますので、機会あれば是非ご相談、問合せしてみてください。